Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ
• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
• Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июль-август. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: опять всё дорожает.

Я ежемесячно слежу за тем, что происходит с недвижимостью, если не хотите ничего пропускать, подписывайтесь на мой канал в тг.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

( Читать дальше )

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

 

87% всех ипотечных кредитов в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13-и процентам покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки по ипотеке стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Если вам интересны инвестиции, финансы и недвижимость, приглашаю вас в мой канал.

График от ЦБ показывает, как ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Конечно, некоторые города отличились и подорожали в 2 и более раз (привет, Сочи или Москва). Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46-ю процентами прибавленных денег.

( Читать дальше )

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера или, если точнее, от их УК СФН (Современные Фонды Недвижимости). Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалифицированным инвесторам. Целевой состав — 100% складов, хардкора коммерческой недвижимости.

Я уже подробно писал про ВТБ РД (на мой взгляд, равноценный с АБ7), фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с АБ7.

 

Арендный Бизнес 7 или АБ7 мне интересен не просто так. Он у меня есть в портфеле в связке с РД, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дают около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июнь-июль. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июль → август

• Первичка: 320к → 362к (+13,1%)

( Читать дальше )

Продолжаем следить за тем, что происходит с рынком жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.

1. 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы.

Конвейер запущен, останавливать его нельзя.

www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

2. За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.

То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.

( Читать дальше )

Росреестр пересчитал по пальцам всех, кто хочет жить в новеньких квартирах Москвы, и оказалось, что 2023 год не просто жирный для застройщиков, но и рекордный даже относительно 2021 года. Спасибо Новой Москве или так называемому ТИНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа), хотя не только он спонсирует людей новыми кредитными обязательствами. 

179 новых новостроек в Москве

За семь месяцев 2023 года на кадастровый учет в Москве поставлено 179 многоквартирных домов общей площадью 6,4 млн кв. м. ТИНАО — 56 домов, также 48 строек на юго-востоке столицы.

Я ежемесячно мониторю ситуацию по недвижимости в Москве, вот тут, например, было подробно по июлю. Если кратко: цены в рублях постепенно растут. 

 

Вернёмся к новостройкам. Квартиры в этих домах с удовольствием покупают. За семь месяцев в Росреестре зарегистрирован максимальный в Москве объём ипотечных сделок! Денег у людей полно, чтобы платить кредиты, а жить где-то нужно.

Рекорды по ипотекам

( Читать дальше )

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество. 22 трлн рублей — это только на депозитах и в драгметаллах в банковских ячейках. В валюте — более 5 трлн, намного меньше, чем не в валютах. При стоимости квадратного метра в 250 000 рублей за метр — это 108 миллионов квадратных метров. Или 2,7 млн 40-метровых однушек.

 

Вытащить эти деньги в недвижку сложно, всё же не всем она нужна, а эти дикие триллионы денег размыты. У кого-то миллиард, а у кого-то сто тысяч. Тем не менее, вытаскивать эти деньги нужно, а если не эти, то можно вступить в недвижимый сговор с банками, которые дадут денег под ипотеку. До 70% жилья продаются с кредитным плечом, а ставочки-то высоченные, поэтому нужно убедить, что купить квартиру не только престижно, но и крайне выгодно. Недвижимость же всегда растёт. Через год в 2 раза дороже будет;)

Ну и напридумывали они разных вещей. Мне стало интересно разобраться, и вот что удалось найти. Не стал писать про снижение первоначального взноса до 10%, это регулируется ЦБ, но вот про застройщиков посёрчил.

( Читать дальше )

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Рентный доход от ВТБ или, если точнее, от их УК Сбережения+. На мой взгляд, он является одним из самых интересных ЗПИФ недвижимости на бирже, тем более, он доступен неквалам.

Я уже подробно писал про фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с РД.

Рентный доход или РД мне интересен не просто так, именно он у меня сейчас в заявке на покупку. Я его рассматриваю в связке с АБ7, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, и поскольку его размер плавно приближается к 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадут около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

( Читать дальше )

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

 

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

( Читать дальше )